Uma reportagem recente do jornal A Gazeta informou que nos últimos dois anos, o mercado imobiliário se destacou, crescendo muito mais que a economia brasileira. Para 2023, a previsão é que isso continue.
Sabemos que leva tempo para encontrar uma casa ou apartamento dos sonhos, onde a família se sinta bem e que atenda as necessidades de todos. E quando finalmente encontramos, a alegria muitas vezes vem acompanhada de insegurança e preocupação, já que uma compra de imóvel sem identificar os riscos jurídicos pode impactar a vida por muitos anos.
1 - Quais documentos devem ser levantados antes da aquisição de um imóvel?
Colocamos abaixo uma relação com os documentos necessários que são mais comuns na análise jurídica para compra de imóveis. Utilize este checklist durante a sua próxima compra.
Documento | Quem fornece |
Vendedor Pessoa Física: Certidão de casamento (se casado, separado, divorciado ou viúvo) | Vendedor |
Vendedor Pessoa Física: Certidão de nascimento (se solteiro) | Vendedor |
Vendedor Pessoa Física: Pacto antenupcial registrado, se houver | Vendedor |
Vendedor Pessoa Física: RG e CPF ou CNH, inclusive do cônjuge | Vendedor |
Vendedor Pessoa Jurídica: Contrato social ou estatuto social na Junta Comercial | Vendedor e/ou site da Junta Comercial |
Vendedor: CND relativa aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União | Site da Receita Federal |
Vendedor: CND de tributos municipais | Pessoalmente ou pelo site da prefeitura da cidade onde o vendedor reside |
Vendedor: CND Estadual | Pessoalmente na Secretaria da Fazenda ou pelo site do Governo do Estado onde o vendedor reside |
Vendedor: Certidão de Protesto de títulos | Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da cidade onde o vendedor reside |
Vendedor: Certidões Estaduais de Distribuições Cíveis | Site do Tribunal do Estado ou fórum da comarca onde reside o vendedor |
Vendedor: Certidão de Ações na Justiça Federal | Site do Tribunal Regional Federal da região onde reside o vendedor |
Vendedor: Certidão Eletrônica de Ações Trabalhistas e CNDs Trabalhistas | Site do Tribunal Regional do Trabalho da região onde reside o vendedor e site do TST |
Imóvel: Certidão de matrícula atualizada | Cartório de Registro de Imóveis do local do imóvel |
Imóvel: Certidão atualizada de Ônus Reais | Cartório de Registro de Imóveis do local do imóvel |
Imóvel: Certidão de Ações Reais e Pessoais ou Reipersecutórias | Fórum da comarca onde o imóvel se localiza |
Imóvel: Carnê do IPTU do ano vigente ou certidão de valor venal | Vendedor ou prefeitura da cidade onde o imóvel se localiza |
Imóvel: CND de IPTU | Pessoalmente ou pelo site da prefeitura da cidade onde o imóvel e localiza |
Imóvel: Declaração ou Certidão de quitação do condomínio | Síndico ou administradora do condomínio |
2 - O que prova que o imóvel é meu? É seguro comprar um imóvel com contrato de gaveta?
Você não deve confundir escritura de compra e venda averbada na matrícula com contrato de compra e venda “de gaveta”:
Escritura de compra e venda + registro na matrícula: É a única forma de provar que você é proprietário de um imóvel. Um Tabelionato de Notas lavra a escritura de compra e venda. Após isso, o Cartório de Registro de Imóveis do local do imóvel faz o registro, averbando a escritura na matrícula do imóvel.
Contrato de gaveta: É um contrato informal feito entre comprador e vendedor. Alguns utilizam, por exemplo, modelos para preencher que encontram na internet. Mas atenção: o contrato de gaveta não é seguro porque não garante a propriedade do imóvel. Em alguns casos poderá servir apenas de prova da posse, como por exemplo, para entrar com uma ação de usucapião.
Portanto, a escritura e o registro na matrícula valem mais do que o contrato “de gaveta”.
3 - O que pode impedir ou bloquear a venda de um imóvel?
Dentre outros, alguns problemas jurídicos mais comuns com a documentação do imóvel e do vendedor são:
Dívidas fiscais em geral, dívidas de IPTU e outros débitos com a prefeitura;
Processos judiciais contra o vendedor;
Fraudes;
O vendedor não ter a propriedade do imóvel;
Direito de preferência do inquilino.
4 - O que o vendedor do imóvel paga?
O comprador e o vendedor podem combinar livremente a forma de pagamento das despesas. Normalmente as despesas que ficam por conta do vendedor são:
Certidões pessoais do vendedor e do imóvel (veja tabela acima);
Reconhecimento das firmas do vendedor;
Comissão do corretor de imóveis;
Tributos (taxas, IPTU, etc.), condomínio, luz, água e outras despesas até a data da entrega do imóvel ao comprador (transferência da posse).
Vale mencionar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU (Tema 122 dos Recursos Repetitivos).
5 - Quando procurar um advogado? O que faz um advogado?
Não é aconselhável que você compre um imóvel sozinho. Você pode procurar um advogado habilitado em contratos e direito imobiliário para fazer a análise jurídica do negócio e saber se há algum problema legal.
O advogado irá analisar qual é a situação do imóvel, se pode ser vendido ou se está indisponível. Além disso, vai verificar a escritura e a matrícula do imóvel, todas as certidões e demais documentos. O advogado também vai analisar se o imóvel não tem dívidas e eventuais ações judiciais contra o vendedor.
Se o vendedor ou a imobiliária enviarem um modelo de contrato que eles prepararam, é importante que você envie para seu advogado de confiança antes de assinar. O advogado vai verificar o que deve constar e o que não pode faltar no contrato.
Por fim, o advogado irá acompanhar a elaboração da escritura e o registro na matrícula.
A compra de um imóvel pode impactar a vida por muitos anos. A análise jurídica ajuda a prevenir surpresas e dores de cabeça no futuro.
Se tiver dúvidas sobre o artigo ou se quiser saber mais, entre em contato conosco.
