O chamado "contrato de gaveta" é uma prática muito comum na compra e venda de imóveis no Brasil. Mas quais são os riscos e como você pode proteger seu investimento?
Ao comprar uma casa, apartamento ou terreno, você pode encontrar oportunidades que parecem promissoras, mas que podem esconder problemas sérios para o futuro. Um exemplo clássico é o contrato de gaveta.
Neste post, são apresentados os riscos e as possíveis soluções legais relacionadas ao contrato de gaveta. Assim você poderá evitar dores de cabeça no futuro.
É seguro comprar um imóvel com contrato de gaveta?
De acordo com o artigo 108 do Código Civil, toda compra e venda de imóveis acima de 30 salários-mínimos exige escritura pública. Além disso, a escritura pública de compra e venda deve ser devidamente registrada na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
Este é o procedimento correto que assegura a propriedade sobre um imóvel.
Mas ao contrário disso, o contrato de gaveta é um documento informal, feito entre comprador e vendedor, que normalmente não respeita os requisitos da lei. Alguns utilizam, por exemplo, modelos para preencher que encontram na internet, contratos de cessão de posse feitos de qualquer maneira e outros.
Por isso, o contrato de gaveta não é seguro e não garante a propriedade do imóvel. Em alguns casos poderá servir apenas de prova da posse para ingressar com um pedido de usucapião.
Veja o exemplo fictício abaixo.
Caso da Elaine:
Elaine, aos 50 e poucos anos, sempre viu sua casa como um refúgio onde construiu suas memórias mais preciosas. Porém, ficou surpresa ao descobrir depois de muitos anos que seu nome não constava como proprietária na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Ao procurar a documentação, encontrou apenas um contrato de cessão de posse de gaveta, transferida por quem lhe vendeu a casa. Agora, ela está cheia de incertezas sobre a validade desse contrato e apreensiva em relação à proteção do seu lar.
O que é contrato particular de cessão de direitos possessórios?
A cessão de posse é um documento usado para transferir apenas a posse de um imóvel (não a propriedade).
Este documento está de acordo com os artigos 1.204 e 1.205 do Código Civil. Nele, o vendedor é chamado de cedente e o comprador de cessionário.
A cessão de posse normalmente é usada para a venda de um imóvel por quem não é o proprietário formal (porque não tem escritura e matrícula em seu nome no cartório de registro de imóveis). Como o vendedor não tem a propriedade, ele acaba vendendo apenas a posse (não a propriedade), por meio de um documento de cessão de direitos possessórios.
Fique atento se você fez um contrato particular de cessão de posse, pois provavelmente o vendedor transferiu apenas a posse do imóvel a você, não a propriedade.
Lembre-se: posse é diferente de propriedade.
Qual a diferença de escritura de compra e venda e cessão de posse?
O objetivo da escritura de compra e venda é transferir a propriedade do imóvel pelo seu proprietário legítimo.
Por outro lado, como expliquei acima, na cessão de posse o vendedor está transferindo apenas seus direitos de posse, uma vez que ele não é o proprietário legítimo da casa, apartamento ou terreno.
Existe ainda preocupação com as questões tributárias. No momento o Supremo Tribunal Federal está analisando a "Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário" (Tema 1124).
É seguro comprar um terreno de posse?
Comprar um terreno sem a devida documentação legal representa um risco significativo.
A ausência de escritura de compra e venda e do registro na matrícula do imóvel, que comprovam a propriedade, expõe o comprador a uma série de problemas potenciais.
Sem a certeza sobre quem é o legítimo proprietário, questões legais e disputas podem surgir, colocando em risco o investimento. Uma disputa judicial envolvendo imóvel pode ser prolongada e cara.
Posso comprar imóvel de alguém que adquiriu do Minha Casa, Minha Vida?
Muitos se perguntam se é permitido ou possível comprar um imóvel de alguém que o adquiriu em programas como Minha Casa, Minha Vida ou pelo Sistema Financeiro de Habitação (Caixa).
Comprar ou vender um imóvel financiado sem autorização do banco é extremamente arriscado tanto para o comprador quanto para o vendedor. Para o comprador, há o risco de não ter garantia de propriedade, o que pode resultar em perda financeira. Já para o vendedor, se a transferência do financiamento não for realizada adequadamente, o banco ainda poderá cobrar as parcelas dele, caso o comprador deixe de pagar.
Por isso a solução é fazer a transferência do financiamento com aprovação do banco. A transferência de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação é regulada pela Lei 8.004/90.
O comprador passará por uma análise de crédito abrangente, incluindo avaliação de renda, histórico financeiro e possíveis restrições de crédito. Se aprovado, o comprador fará um novo contrato com o banco, ajustando valores e benefícios conforme as condições atuais.
Como legalizar um contrato de gaveta?
Para legalizar um contrato de gaveta, você precisa seguir algumas etapas importantes.
Se você adquiriu o imóvel do legítimo proprietário, poderá seguir as seguintes etapas:
Você e o proprietário precisam ir a um tabelionato para assinar a escritura de compra e venda, que vai oficializar e dar publicidade à transação.
É necessário pagar o Imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) e os emolumentos do cartório.
Depois de seguir essas etapas, é essencial levar a nova escritura assinada ao cartório de registro de imóveis, onde será feito o registro da compra e venda, assegurando a propriedade.
Agora, se você adquiriu o imóvel de alguém que não é o legítimo proprietário e que só tinha a posse, será necessário avaliar a melhor solução jurídica para legalizar o imóvel. Cada caso é um caso.
Uma solução para regularizar pode ser a usucapião, que é um procedimento legal para formalizar a propriedade de um bem por posse prolongada e contínua, desde que sejam atendidos os requisitos da lei.
Para mais informações, você pode consultar este post que publicamos com todos os prazos e requisitos da usucapião.
Se você se encontra em alguma das situações acima evolvendo contratos e gaveta, busque orientação jurídica especializada.
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