Cuidados ao fazer contratos de aluguel (Guia completo)
- Felipe Augusto Basilio
- 18 de nov. de 2024
- 8 min de leitura
Atualizado: 17 de dez. de 2024
No Brasil, alugar imóveis residenciais é uma prática muito comum.
No entanto, a falta de informação e a disseminação de mitos sobre contratos de aluguel geram muitas dúvidas, tanto para proprietários quanto para inquilinos.
Se você é proprietário e locador de imóveis residenciais, conhecer seus direitos e obrigações é essencial para evitar conflitos com inquilinos. Questões simples podem facilmente se transformar em problemas complexos sem o devido suporte legal.
Neste post:
1 - O que é um contrato de locação?
Contrato de locação é um documento que formaliza o acordo entre o proprietário e o inquilino. Ele permite que o inquilino use o imóvel por um período específico, pagando um aluguel correspondente.
2 - Quais são os tipos de contratos de locação?
1. Locação residencial
2. Locação não residencial
3. Locação por temporada
Neste post vamos nos concentrar mais em contatos de locação residencial.
3 - Qual Lei rege os contratos de locação?
Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.
4 - O que não pode faltar em um contrato de aluguel?
Um contrato de locação deve incluir detalhes como o valor do aluguel, o prazo, para qual finalidade o imóvel será alugado, as responsabilidades do inquilino e do proprietário, além das condições para renovação ou rescisão do contrato. Também são essenciais os dados pessoais das partes envolvidas, descrição detalhada do imóvel e a forma de garantia.
5 - O que não pode ter em um contrato de aluguel?
O contrato de aluguel não pode ter cláusulas discriminatórias, abusivas ou que violem a lei. Deve ser justo e equilibrado para as duas partes, garantindo direitos e responsabilidades de forma clara e transparente.
6 - É necessário registrar em cartório o contrato de aluguel?
Não. O registro em cartório não é obrigatório para a validade do contrato de locação. O contrato é válido assim que assinado pelas partes envolvidas.
7 - Quem faz o contrato de aluguel?
É recomendável que um advogado especializado em direito imobiliário redija o contrato de aluguel. Isso garante que as cláusulas estejam de acordo com a lei, protegendo os seus interesses.
8 - Qual prazo máximo para contrato de aluguel?
Conforme o artigo 3º da Lei do Inquilinato, contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, de acordo com o que for combinado entre o proprietário e o inquilino.
9 - Qual é o prazo mínimo para um contrato de aluguel?
Idem à resposta anterior. A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo mínimo obrigatório para o contrato de locação.
10 - Por que não posso alugar minha casa por 12 meses?
Conforme explicado acima, o prazo do aluguel pode ser definido livremente entre você e o inquilino, seja de 12 meses, 24 meses ou qualquer outro período.
11 - Porque o contrato de locação deve ser de 30 meses?
Não é obrigatório que o contrato de locação tenha um prazo de 30 meses, mas a Lei do Inquilinato acaba incentivando esse prazo no artigo 46. Isso porque, segundo este artigo, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
12 - É proibido pedir caução de aluguel?
Não. De acordo com o artigo 37 da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir uma das seguintes garantias: caução, fiança ou seguro de fiança locatícia. É importante destacar que, conforme o artigo 38, a caução em dinheiro não pode exceder o valor equivalente a 3 meses de aluguel.
13 - Pode exigir aluguel adiantado?
De acordo com o artigo 20 da Lei do Inquilinato, o locador não pode cobrar aluguel antecipado, exceto quando a locação for por temporada.
14 - Quando a caução é devolvida?
A Lei não estabelece um prazo certo, mas em geral ela deve ocorrer quando o contrato terminar, após a entrega das chaves, conclusão da vistoria e avaliação de eventuais pendências financeiras (aluguéis em atraso, multas do contrato ou danos ao imóvel).
15 - Pode ser cobrado IPTU do inquilino?
De acordo com o artigo 22, inciso VIII da Lei do Inquilinato, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é inicialmente do proprietário do imóvel. No entanto, o contrato pode estabelecer que o inquilino será responsável por esse imposto.
16 - Quais reparos são de responsabilidade do proprietário?
O artigo 22 da Lei do Inquilinato diz que o proprietário é responsável pelos reparos estruturais, pinturas externas, bem como pelas obras para restaurar a habitabilidade. Também deve cuidar da instalação de equipamentos de segurança, sistemas de incêndio, telefonia, intercomunicação, itens de esporte e lazer, além de despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns. O proprietário responde também por vícios ou defeitos preexistentes.
17 - O que o inquilino tem que pagar?
O inquilino é responsável pelo pagamento das despesas de telefone, consumo de energia elétrica, gás, água e esgoto, além das despesas ordinárias de condomínio, listadas no artigo 23, § 1º da Lei do Inquilinato.
18 - Quem paga infiltração?
Depende da causa. Se a infiltração ocorreu devido a danos causados pelo inquilino, como durante uma reforma mal executada, ele é responsável pelos custos. Por outro lado, se a infiltração é resultado de desgaste ou problemas estruturais, normalmente cabe ao proprietário custear os reparos.
19 - Quem troca a boia da caixa d'água?
Geralmente a manutenção da boia da caixa d'água é responsabilidade do inquilino, a menos que o problema seja anterior ao contrato. É recomendável que esta responsabilidade conste no contrato.
20 - De quem é a responsabilidade pela manutenção em bomba de piscina?
Normalmente a responsabilidade pela manutenção da bomba de piscina é do inquilino. Ele deve realizar manutenções preventivas e revisões periódicas. Novamente, é recomendável que esta responsabilidade conste no contrato.
21 - Quem troca torneira?
A troca de torneiras e outros reparos de manutenção cotidiana são responsabilidades do inquilino. Decorrem do uso regular do imóvel e devem ser custeados por ele.
22 - O que é considerado benfeitoria no imóvel alugado?
Os artigos 35 e 36 da Lei do Inquilinato determinam que as benfeitorias necessárias, para manter o imóvel habitável, são responsabilidade do locador, mesmo feitas sem autorização. As benfeitorias úteis, que melhoram o imóvel, só serão reembolsadas se autorizadas. Já as benfeitorias voluptuárias, que são as luxuosas ou decorativas, podem ser retiradas pelo inquilino ao final, desde que não danifique o imóvel.
23 - Como rescindir um contrato de aluguel antes do prazo?
Segundo o artigo 6º da Lei do Inquilinato o inquilino poderá denunciar, ou encerrar, a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. É importante saber que multas podem ser aplicadas, de acordo com o contrato.
24 - Qual é a multa por sair antes do término do contrato de aluguel?
A multa será aquela estabelecida no contrato de locação. No entanto, segundo o artigo 4º da Lei do Inquilinato a multa é proporcional ao tempo restante do contrato. Por exemplo, se já passou metade do prazo do contrato, a multa será reduzida pela metade.
25 - Quando o inquilino fica isento de multa?
O inquilino não paga multa rescisória se devolver o imóvel por transferência de trabalho, conforme o artigo 4º da Lei do Inquilinato, desde que notifique o locador com 30 dias de antecedência.
26 - Em que situação o proprietário pode pedir o imóvel?
Os artigos 9 e 47 da Lei do Inquilinato estabelecem que a locação pode ser desfeita em caso de infração legal ou contratual, por falta de pagamento do aluguel e demais encargos ou para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. Além disso, se o contrato tiver prazo inferior a 30 meses e for prorrogado, o proprietário pode pedir o imóvel para uso próprio ou de familiares.
27 - O que a Lei do Inquilinato diz sobre a vistoria de saída?
O artigo 23, inciso III da Lei do Inquilinato determina que o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. A vistoria verifica danos além do desgaste comum, conferindo pintura, paredes, pisos, limpeza e instalações. Envolve uma inspeção e comparação com o estado inicial e elaboração de um laudo.
28 - O que é vistoria abusiva?
A vistoria abusiva ocorre quando há invasão de privacidade ou exigências não previstas no contrato, reparos que não estão de acordo com a vistoria inicial ou cobranças indevidas, ultrapassando os limites legais e do contrato durante a inspeção do imóvel.
29 - Quem paga a pintura da casa alugada?
Depende do que diz o contrato. O inquilino deve devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, considerando o desgaste normal. Se o imóvel foi entregue com a pintura em bom estado, o inquilino deve devolver da mesma forma.
30 - Quando o proprietário pode processar o inquilino?
O proprietário pode processar o inquilino em várias situações, principalmente por descumprimento do contrato, como não pagar o aluguel e encargos da locação (água, luz, IPTU previsto em contrato etc.). Para iniciar uma ação judicial, é importante que o proprietário tenha o contrato de locação assinado, controle dos aluguéis e encargos em atraso e registros de conversas.
31 - Quantos meses sem pagar o aluguel pode ser despejado?
O proprietário pode iniciar o processo de despejo no dia seguinte ao atraso no pagamento do aluguel. Muitos inquilinos acreditam que o processo só pode ser iniciado após 60, 90 ou 120 dias de atraso, mas, na verdade, pode começar a partir do primeiro dia de inadimplência.
Em resumo, entender os direitos e deveres em contratos de locação é essencial para todos os envolvidos. Busque sempre orientação jurídica.
Se tiver dúvidas sobre este post ou se quiser saber mais, entre em contato.
Este artigo foi útil? Compartilhe.
