O Brasil enfrenta um grande desafio com mais de 40 milhões de imóveis em situação irregular.
Imóveis irregulares causam diversos problemas na prática, como desvalorização no mercado, desavenças entre herdeiros e muitas dificuldades na hora de vender (principalmente se o comprador quiser financiar!).
Muitas pessoas gostariam de regularizar seus imóveis, mas acabam encontrando obstáculos como falta de conhecimento e muitas dúvidas.
Neste post procuramos fornecer um guia para verificar a regularidade de seu imóvel e abordamos questões comuns, como a regularização de contratos de compra e venda, herança e construções.
Vamos explorar os passos necessários para ajudar a proteger o que é seu e para que sua casa, terreno ou apartamento estejam regulares.
1 - Como faço para ver a situação de um imóvel e saber se está regular?
Se você deseja saber se um imóvel está regular, comece seguindo estas etapas:
Obtenha a matrícula atualizada: Dirija-se ao cartório de imóveis do local do imóvel e solicite uma certidão de inteiro teor da matrícula. Muitos cartórios oferecem a opção de solicitar a matrícula online. Na matrícula você vai encontrar informações importantes sobre o histórico do imóvel, como registros de compra e venda, desdobros e construções. Se as informações na matrícula não estiverem de acordo com a realidade, isso significa que o imóvel está irregular.
Consulte a Prefeitura: A prefeitura do local poderá fornecer informações úteis, incluindo zoneamento, alvarás e eventuais débitos tributários, como o IPTU. A prefeitura também informa se o loteamento está regular.
Mas atenção! A consulta à prefeitura é apenas informativa. O que garante a propriedade do imóvel e todos os seus direitos é o registro correto na matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. De nada adianta o cadastro na prefeitura estar correto (inclusive com pagamento de IPTU), se a matrícula do imóvel não espelhar a realidade.
2 - Como registrar um imóvel que possui apenas um contrato de compra e venda?
A simples existência de um “contrato de gaveta”, recibo de compra e venda ou documentos similares não garante a você a propriedade formal do imóvel.
Enquanto não houver registro na matrícula, o imóvel pode ficar sujeito a ações do antigo proprietário, possuidores ou credores. Portanto, a regularização é fundamental para assegurar os seus direitos.
Vale aqui a velha conhecida regra: “quem não registra, não é dono”!
Como proceder?
- Adjudicação compulsória: Se você (1) possui uma promessa de compra e venda de um imóvel que está regular na matrícula, se você (2) pode comprovar que pagou por ele, mas (3) o vendedor se recusa ou não pode outorgar a escritura, a adjudicação compulsória pode ser uma opção para regularizar seu imóvel.
Vale mencionar que a Lei 14.382/2022 e o novíssimo Provimento nº 150/2023 do CNJ trazem a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial, diretamente em cartório, sem uma ação judicial, o que pode agilizar a regularização.
- Usucapião: Se você possui um imóvel irregular, tem apenas um recibo ou contrato de compra e venda de “gaveta”, e exerce a posse como se fosse dono por um determinado período, a opção mais comum para regularizar é a usucapião. Lembrando que para isso você pode somar o tempo de posse dos possuidores anteriores.
Para mais informações, você pode consultar este post que publicamos com todos os prazos e requisitos da usucapião.
Um advogado especializado em direito imobiliário pode analisar a documentação e orientar sobre a melhor opção para o seu caso, seja a adjudicação compulsória ou a usucapião.
3 - Como legalizar um imóvel de herança?
É bastante comum que as pessoas continuem utilizando normalmente a propriedade de um familiar falecido sem regularizar. Mas isso pode causar diversos prejuízos a médio e longo prazo.
Para regularizar um imóvel de herança, siga os seguintes passos:
Reúna a documentação: Primeiramente você deve reunir todos os documentos relacionados ao imóvel que pertenciam à pessoa falecida. Isso inclui a escritura do imóvel ou a certidão da matrícula, o carnê de IPTU (do ano vigente) e a declaração de quitação de condomínio.
Inventário: O inventário é a etapa legal necessária e obrigatória para regularizar a propriedade de alguém que faleceu. É por meio do inventário que o imóvel é transferido para o nome dos herdeiros na matrícula.
Para fazer o inventário é necessário entrar em contato com um advogado de confiança. Este profissional irá analisar o seu caso individual e orientar a melhor forma de fazer o inventário.
Para mais detalhes sobre inventário, sugerimos a leitura deste post que publicamos com todas as informações.
4 - Como averbar uma construção irregular?
Muitas vezes a matrícula do imóvel não menciona uma construção que foi realizada no terreno, o que indica uma situação irregular. No Brasil, é comum proprietários adquirirem terrenos e construírem sem aprovação da Prefeitura e averbação na matrícula, o que pode resultar em desvalorização e problemas legais.
Para regularizar uma construção, siga os passos a seguir:
Passo 1: Verifique a situação do imóvel - Obtenha a matrícula atualizada e consulte a Prefeitura, conforme mencionei na primeira pergunta acima. Certifique-se de que a propriedade do terreno esteja registrada em seu nome na matrícula, o que poderá envolver a realização de inventário, adjudicação compulsória, usucapião ou outra providência, dependendo do caso.
Passo 2: Prefeitura e alvará de regularização - Com a propriedade do terreno em seu nome, você poderá dar entrada na prefeitura local no processo de obtenção do alvará para a regularização do imóvel construído.
Passo 3: Receita Federal - Com os documentos da prefeitura em mãos, você poderá solicitar à Receita Federal a Certidão Negativa de Débitos (CND), demonstrando que não há dívidas relacionadas ao imóvel.
Passo 4: Cartório de Registro de Imóveis - Com toda a documentação obtida anteriormente, solicite a averbação da construção na matrícula do imóvel.
É importante ressaltar que esses passos são orientações gerais, mas os custos e requisitos específicos podem variar dependendo da cidade e do tamanho do imóvel.
Se tiver dúvidas sobre este post ou se quiser saber mais, entre em contato conosco.
