A legislação brasileira define que a transferência de propriedade de um imóvel somente ocorre com o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis do local do bem.
Em outras palavras, "quem não registra não é dono".
Porém, estima-se que no Brasil, existem aproximadamente 30 milhões de imóveis em situação irregular. As irregularidades ocorrem por invasões, edificações sem autorizações, ausência de registro em cartório etc.
Infelizmente no Brasil desenvolveu-se uma cultura de não se regularizar imóveis. Isso acaba gerando diversos prejuízos na prática como desvalorização imobiliária, dificuldade na obtenção de financiamento e eventuais problemas com o Fisco.
A falta de regularização atinge os corretores de imóveis, que não podem negociar imóveis irregulares sob pena de cometerem infração ética, além de responderem civil e criminalmente (Lei 6.766/1979, art. 50, III).
Pensando nisso, a Usucapião Extrajudicial em muitos casos é uma excelente opção para regularização imobiliária e para sanar possíveis vícios registrais (problemas na matrícula do imóvel).
Na Usucapião Extrajudicial, o trâmite é realizado nos Cartórios de Notas e no Registro de Imóveis, o que normalmente torna o processo mais rápido do que uma ação judicial de usucapião, agilizando a regularização.
Abaixo respondemos cinco perguntas comuns sobre Usucapião Extrajudicial de bem imóvel.
1 - O que diz a lei e o que mudou sobre Usucapião Extrajudicial?
A usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade móvel e imóvel, mediante a posse prolongada da coisa pelo prazo legal. Ou seja, quem possui de forma pacífica um imóvel como se fosse seu, pelo prazo que a Lei determina, pode ter a propriedade transferida para seu nome na matrícula do imóvel.
O artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) estabelece a possibilidade de Usucapião Extrajudicial de bem imóvel. Diz a lei que, se a documentação estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
Além disso, a Lei 13.465/2017 simplificou e agilizou ainda mais o procedimento, passando a considerar que o silêncio do titular do imóvel após 15 dias de sua notificação será entendido que ele concorda com o pedido de Usucapião Extrajudicial.
2 - Como comprovar a posse em Usucapião Extrajudicial?
A Ata Notarial, lavrada em qualquer Cartório de Notas, é a forma legal de atestar o tempo de posse na Usucapião Extrajudicial (art. 216-A, I da Lei de Registros Públicos).
Segundo o Provimento CNJ 65/2017, a Ata Notarial contém a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião. Além disso, deve conter: a descrição do imóvel, o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores, a forma de aquisição da posse do imóvel, a modalidade de usucapião pretendida, o número de imóveis atingidos pela pretensão, o valor do imóvel e depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes.
Ainda sobre a posse, vale lembrar que o possuidor ou requerente da usucapião, além de não exercer a posse de modo violento ou com oposição, deve ter o animus domini ou a “alma de dono”. Significa dizer que a mera tolerância, detenção ou quando existentes vínculos contratuais (como locação, comodato e outros) com o proprietário, não permitem usucapião.
3 - Quais são os requisitos para Usucapião Extrajudicial?
Existem diferentes tipos de usucapião e todos eles têm a mesma base: a posse mansa e pacífica, prolongada no tempo.
Porém, a legislação brasileira também prevê requisitos específicos para cada tipo de usucapião: tempo de posse, tamanho do imóvel, existência de construções etc. A tabela abaixo contém um passo a passo dos requisitos para cada tipo de usucapião.
Além da Ata Notarial já abordada no tópico anterior, os seguintes documentos serão necessários para a Usucapião Extrajudicial, segundo o Provimento CNJ 65/2017:
Planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;
Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;
Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos 30 dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome do requerente, do proprietário do imóvel e de todos os possuidores;
Descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei 10.267/2001 e nos decretos regulamentadores;
Instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;
Certidões dos órgãos municipais e/ou federais que demonstrem a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa INCRA 82/2015 e da Nota Técnica INCRA/DF/DFC 2/2016, expedidas até 30 dias antes do requerimento.
4 - Quanto tempo demora para sair uma escritura de usucapião?
Como varia de caso a caso, não é possível estimar de forma precisa o tempo de duração de um procedimento de Usucapião Extrajudicial.
Porém, o procedimento de Usucapião Extrajudicial costuma ser mais rápido do que um processo de usucapião judicial tradicional.
5 - É necessário advogado para fazer Usucapião Extrajudicial?
Sim. O advogado representará obrigatoriamente os interessados no requerimento de usucapião extrajudicial, segundo o art. 216-A da LRP.
O advogado faz a análise do caso concreto, visto que cada modalidade de usucapião possui requisitos específicos.
Em resumo:
A falta de regularização de imóveis pode causar diversos prejuízos, inclusive para os corretores de imóveis.
A usucapião extrajudicial, feita diretamente em cartório, pode ser uma forma mais rápida de regularização imobiliária.
A posse será comprovada principalmente por meio de Ata Notarial na Usucapião Extrajudicial;
Existem requisitos distintos para cada modalidade de usucapião (vide tabela abaixo). Em geral os documentos principais para a Usucapião Extrajudicial serão: planta e memorial descritivo, justo título, certidões, descrição georreferenciada e instrumento de mandato, público ou particular.
O procedimento de Usucapião Extrajudicial costuma ser mais rápido do que um processo de usucapião judicial tradicional.
Os interessados na Usucapião Extrajudicial devem estar representados por advogados (art. 216-A da LRP).
Se tiver dúvidas sobre o artigo ou se quiser saber mais, entre em contato conosco.
TABELA - TIPOS DE USUCAPIÃO
Especial Urbana (artigo 1.240 do Código Civil; artigo 183 da Constituição Federal) | Posse mansa, pacífica e contínua por 5 anos, em área urbana não superior a 250 m2, com a fixação de moradia e não ser proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural. |
Extraordinária (artigo 1.238 do Código Civil) | Posse mansa e pacífica pelo período de ao menos 15 anos, independentemente de título e boa-fé. Se o possuidor utilizar o imóvel como moradia habitual, esse prazo poderá ser reduzido para 10 anos. |
Ordinária (artigo 1.242 do Código Civil) | Posse pelo período de 10 anos, de forma contínua e sem oposição. A diferença para a usucapião extraordinária é que o prazo é de 10 anos, bem como a exigência de o possuidor ter justo título e boa-fé. Ainda, o prazo poderá ser reduzido para 5 anos, se houve uma aquisição imobiliária onerosa com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. |
Especial Rural (artigo 1.239 do Código Civil; artigo 191 da Constituição Federal) | Inexistência de qualquer propriedade no nome do possuidor, seja urbana ou rural, bem como a posse mansa, pacífica e ininterrupta de área de terra em zona rural de até 50 hectares, somando-se ainda a necessidade de se comprovar a produtividade pelo trabalho ou moradia pela família. |
Coletiva (artigo 10 da Lei 10.257/2001 - Estatuto da Cidade) | O objetivo da regularização mediante esta espécie de usucapião é a organização fundiária dos núcleos urbanos informais. Assim, destina-se a áreas urbanas com metragem inferior a 250 m2, posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos e inexistência de propriedade urbana e/ou rural em nome dos possuidores. |
Especial Familiar (artigo 1.240-A do Código Civil) | Exercer por 2 anos ininterruptos e de forma exclusiva a posse direta, sobre imóvel urbano de até 250 m2, cuja propriedade seja dividida com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, desde que seja destinada a moradia e inexista propriedade, pelo possuidor, de outro imóvel urbano ou rural. |
